对于一（yī）方（fāng）婚前贷款购（gòu）买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离（lí）婚时如（rú）何计算共同还贷的增值（zhí）部分，分步计算的方法，第一步是（shì）计算不动产升值率，不动产升值率（lǜ）=不动产现价格除（chú）以不动（dòng）产成本，而这（zhè）里的不动产成本等于购买时不（bú）动产价格+共同已（yǐ）还利息+其他费用。在计算不动产（chǎn）升（shēng）值率时，必须（xū）考（kǎo）虑利息成本，不（bú）能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易（yì）所（suǒ）涉及的成（chéng）本，属于购房的必要支出，如契税、印花（huā）税、营业（yè）税（shuì）、评估费、中介费等（děng），但不包括公共维（wéi）修基金（jīn）和物业费，因为其费用产生的基础（chǔ）并非交易，而是不动产长期使用中产生（shēng）的费用；第二（èr）步是计算非产权（quán）登记一方所得补偿，即共同还贷部分（fèn）乘（chéng）以（yǐ）不动（dòng）产升值率，该数（shù）额的（de）一半即为应补偿的（de）数（shù）额。

       计算具（jù）体补偿数（shù）额（é）时（shí），应（yīng）注（zhù）意确（què）定计算时点（diǎn），这里的增值是指婚后增（zēng）值，不包（bāo）括婚前增值（zhí），后者属于一（yī）方的个人财产。

       同时还应考虑两种情形下的修正问题，一是（shì）离婚（hūn）时（shí）贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻（qī）共同已（yǐ）经（jīng）偿还的利息计（jì）入不动（dòng）产成（chéng）本（běn），而不能将长达20年或者30年的尚（shàng）未还贷的（de）利（lì）息（xī）都（dōu）纳入成（chéng）本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值（zhí）收益（yì）、却要现时（shí）承担因计入所有利息导（dǎo）致（zhì）补偿额降低的不公平结（jié）果；二是一（yī）方购买不动产（chǎn）后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产（chǎn）升值率时，应以结婚时（shí）不动产价（jià）格作为计算依据，不能以购买时不动产（chǎn）价格作为（wéi）依据，因为购买不动产（chǎn）至（zhì）结婚前（qián）这段时间不动（dòng）产的增值收益属于一方婚前个人财产。

       我（wǒ）们认为，上述分步计算法简明易懂好（hǎo）操（cāo）作，对审判实践（jiàn）中审（shěn）理相（xiàng）关的案件提（tí）供了可资借鉴（jiàn）的方法。

       另外需（xū）要指出的是（shì），在（zài）离婚分割争议房产时，不（bú）仅要明了“双方（fāng）婚后共同还贷支付的款项及其相对应（yīng）财产增值部分”，同时要根据（jù）婚姻法第三十九条的规（guī）定，根据财产（chǎn）的具（jù）体情况，按（àn）照照（zhào）顾子（zǐ）女（nǚ）和（hé）女方权（quán）益的原则作出公平（píng）裁判。也（yě）就是说（shuō），计算出的补偿数额不是（shì）绝对的（de），可以根据案（àn）件的实际情（qíng）况（kuàng）行使一定的自（zì）由（yóu）裁量权，目（mù）的只有（yǒu）一个（gè），即相对公（gōng）平合（hé）理地解决纠（jiū）纷，平（píng）衡保（bǎo）护离婚双方当事人的利益。

       审判实践中，有（yǒu）时也（yě）会遇到房价下跌的（de）情况，比如购买房产（chǎn）时（shí）在一个比（bǐ）较高的点（diǎn）位，婚后夫妻共同还贷若干年后（hòu），离婚时房产的现值反而（ér）比当初购买时下跌了。面对这种（zhǒng）房（fáng）产没（méi）有增值甚至出现负（fù）增长的（de）情（qíng）况，我们（men）认为（wéi），产权登记一方至（zhì）少要给另一方共同还（hái）贷（dài）本息一半的补偿。原因有二，一是一方（fāng）婚前已经签（qiān）订房产买卖合同，购买什么（me）小区、什么楼层、什么朝向（xiàng）的房（fáng）产是购买方自己的选择，另（lìng）一方（fāng）婚后只是（shì）共同参与还（hái）贷（dài），购买（mǎi）方自然应当（dāng）承担房价下跌的风险；二是（shì）离婚时房（fáng）产判（pàn）归产权登记一方，如果只是用于居住（zhù）而非投资，房价暂时下跌并不（bú）会对其造成实质性损（sǔn）失。